Gennem det seneste par år er interessen for at udnytte de tomme loftsarealer i ejendommene rundt omkring i Danmark øget voldsomt. Det skyldes både den lave rente, de høje boligpriser og ønsket om at skabe flere gode boliger i byerne.

Der er lovgivningsmæssigt åbnet mulighed for at etablere ejerlejligheder i tagrummet uanset hovedejendommens status. Det har medført et nyt marked for developfirmaer, der ”køber” tagrummet mod at udføre istandsættelsesarbejder på ejendommen, og samtidig etablere nye ejerboliger.

I de fleste større byer er det svært at finde gode byggegrunde til nybyggeri, og derfor er udnyttelsen af ”eksisterende” kvadratmeter nærliggende.

Tekniske løsninger

En tagboligsag bør altid starte med, at der foretages grundige tekniske forundersøgelser. Dels skal det eftervises, at de bærende konstruktioner kan optage de øgede belastninger fra det ekstra boliglag, og dels skal det sikres, at alle eksisterende installationer kan forsyne de nye boliger.

I tvivlstilfælde kan det blive nødvendigt at få foretaget en geoteknisk undersøgelse af jorden, for eksempel hvis ejendommen er beliggende i et område, hvor grundvandsstanden er høj. I disse områder er ejendommene ofte funderet på pæle, og de skal muligvis supplerende med flere pæle, når belastningerne øges.

Der kan også findes blød bund andre steder end der, hvor grundvandstanden er høj.

De øvrige konstruktioner kan i langt de fleste tilfælde optage de ekstra belastninger, især hvis der er tale om ældre ejendomme fra før 1930. Nyere ejendomme er mange gange optimeret så meget, at der skal en forstærkning til, hvis man ønsker at udvide boligarealet.

På installationssiden er det oftest elstikket, der giver problemer. I langt de fleste ejendomme er hovedblyet i forvejen for lille til de nuværende belastninger, og i mange af de ældre lejligheder findes der kun en gruppe i målertavlen. Det er også de færreste lejligheder, der har indlagt 400 V.

På samme måde kan både vand- og varmestik være for små, men hvis der er etableret ny varmecentral for nyligt, er der sandsynligvis tilstrækkelig kapacitet til at klare udvidelsen.

Faldstammer og kloak er også tilstrækkeligt store i de fleste tilfælde. Til gengæld skal der etableres flere affaldscontainere, når der etableres flere boliger, og det skal der selvfølgelig også være plads til på ejendommen.

Endelig skal der kunne findes plads til pulterrum og tørrerum på ejendommen. I de fleste tilfælde flyttes disse faciliteter til kælderen, men det kræver, at der er overskydende plads. Hvis der for eksempel findes butikker i stueetagen, er der ofte ikke plads nok til at indrette et pulterrum pr. bolig.

Arkitektoniske løsninger

Når der skal bygges nyt på et eksisterende hus, stiller det krav til de arkitektoniske løsninger. Man kan vælge at tilpasse sig den eksisterende arkitektur, eller man kan vælge at markere det nye ved at lade det adskille sig fra det eksisterende. Afhængig af husets karakter kan begge dele give gode resultater.

Det er næsten umuligt at skabe lejligheder med lav værdi alene på grund af placeringen på toppen af de eksisterende ejendomme. Udsigten og lysindfaldet gør, at lejlighederne bliver attraktive. Alligevel skal der tænkes over planløsningerne, og der skal gerne placeres tagterrasser i forbindelse med lejlighederne.

Alle kviste, ovenlysvinduer, tagvinduer og altaner skal godkendes af de kommunale myndigheder. Det stiller ofte krav til udformning og detaljering af de enkelte dele og til sammenhængen med den øvrige bygning.

Vi oplever, at flere og flere ønsker New Yorker lejligheder, der mere eller mindre består af et stort rum, som kan opdeles ved at opstille reoler og lignende. Køkkenet skal gerne være åbent, og der skal være spiseplads i direkte forbindelse med det.

Det eneste afgrænsede rum er baderummet, som gerne skal være rummeligt.

Det der kan give de fleste problemer, er hovedtrappen. Hvis der etableres nye lejligheder i tagrummet, skal hovedtrappen føres op. Det medfører ofte, at der skal bygges et nyt trappetårn, som skærer gennem tagfladen, men i visse tilfælde kan man ændre på trappens forløb, og derved undgå ændringer af taget.

Administrative problemstillinger

Når man ønsker at udvide boligarealet i en eksisterende ejendom, er der en række forhold, som skal besluttes af generalforsamlingen. Fordelingstallene skal ændres, så de afspejler de øgede arealer, og vedtægterne skal ændres, så de passer til de virkelige forhold.

Specielt hvis man ønsker at etablere ejerboliger på en ejendom med leje- eller andelslejligheder, vil det kræve radikale ændringer af vedtægterne.

Fordele og ulemper

Umiddelbart er der flest fordele at få øje på, når man taler tagboliger, men det afhænger i den sidste ende af, hvordan man ser på tingene.

Først af alt opnår man fordelen af at få etableret flere boliger i et område, som allerede er fuldt udbygget. Omvendt kan det også betragtes som en ulempe, fordi området udnyttes endnu hårdere end det allerede er. Det giver et øget slid på både ejendommens fællesarealer og omgivelserne.

Hernæst er det en fordel, at man kan tilbyde flere forskellige typer af lejligheder i de eksisterende rammer. Det betyder for eksempel i en andelsboligforening, at andelshaverne kan blive boende gennem hele deres liv. De kan starte som unge i en ”begynderlejlighed”. Når der kommer familieforøgelse, kan de flytte til en større lejlighed i ejendommen, og når børnene flytter hjemmefra, kan de igen flytte til en mindre lejlighed. Set fra den anden side kan det medvirke til at øge stavnsbindingen af folk, så de ikke ønsker at tænke på andre områder, end det de kender.

Endnu en fordel er, at man får de nye boliger løftet op i den friske luft, hvor der er masser af lys. Set fra den anden side er det et problem for de beboere, der bor på den øverste etage, og som pludselig får overboer.

En af ulemperne er, at pulterrummene skal flyttes i kælderen. Det gør det mere besværligt at få opmagasineret sine ting. Set fra den anden side giver det den fordel, at der bliver ryddet op i pulterrummene, sådan at omfanget af gammelt pulter bliver reduceret.

En anden ulempe er, at hovedtrapperummet skal forlænges med en etage, og det vil typisk bryde tagfladen. Set fra den anden side kan det give arkitekten mulighed for at tilføre bygningen noget nyt.

Det skal naturligvis også nævnes, at der er en økonomisk fordel ved at kombinere etablering af tagboliger med andre stilladsafhængige arbejder, og helst med en tagudskiftning.

Sammenfattende er det vores holdning, at tagboliger er et gode, som både borgere, politikere og foreninger skal være glade for. Vi mener, at der er flere fordele end ulemper ved at få etableret tagboliger, og at det er en enestående mulighed for alle parter for at forbedre forholdene.