Der er i disse år skabt en stor bevågenhed omkring udnyttelse af eksisterende loftsrum, hvor der i dag findes pulterrum og tørrelofter. Der er blevet vist flere eksempler på, hvordan man kan indrette disse hidtil uudnyttede arealer til at skabe flere boliger i byerne.

Ud over at de fleste ejendomsejere kan se fordelene i at etablere flere boliger, er også politikerne i både kommunerne og folketinget blevet opmærksomme på de store muligheder, der ligger i loftsrummene.

Der arbejdes med forslag til ændringer af den gældende byggelovgivning for at tilgodese etableringen af tagboliger, ligesom forskellige tilskudsordninger til blandt andet byfornyelse er under omlægning for at få skabt et støttegrundlag for tagboligerne.

Der findes dog mange andre hensyn, som også skal tilgodeses i forbindelse med udnyttelse af tagrummene. Det vil derfor være nødvendigt, at ejendomsejerne selv får foretaget en række undersøgelser, inden man igangsætter et tagboligprojekt.

Forundersøgelser

Da det er de færreste bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger, der råder over både tekniske og juridiske rådgivere, vil det være naturligt, at man søger assistance hos en rådgivende ingeniør og en advokat. Herudover skal man have kontakt til et pengeinstitut, som kan hjælpe med at skaffe finansiering af byggeriet, hvis man da ikke vælger at sælge ”byggeretten” til et developperfirma.

Før end man lader advokat og pengeinstitut bruge tid på deres dele af arbejdet, bør man lade en ingeniør foretage de tekniske undersøgelser, ligesom man bør lade en arkitekt tegne skitser for en fremtidig indretning af den nye etage.

Som et minimum skal man have beregnet, om der er tilstrækkelig bæreevne i ejendommens bærende konstruktioner til at optage den ekstra belastning, som vil komme fra de nye boliger. Herudover skal samtlige installationer vurderes for at blotlægge, om der findes ledig kapacitet til at forsyne de nye boliger med varme, varmt brugsvand og strøm, ligesom det skal undersøges om faldstammerne kan transportere det ekstra spildevand.

Endelig skal det vurderes om ventilationsanlægget kan fungere, når der etableres ekstra boliger, og om det kan lade sig gøre at føre hoved- og bitrappe op til tagetagen. I de fleste ejendomme er bitrapperne ført helt op, men de færreste steder er hovedtrapperne ført op, og det kan give problemer, når der skal etableres ekstra løb på trappen. For eksempel kan det give problemer, hvis tagkonstruktionen ikke giver plads til den nødvendige højde over trappetrinnene.

Hvis alle forundersøgelserne giver et positivt resultat, kan man gå videre i forløbet, og lade advokaten se på foreningens vedtægter for at få afklaret om der skal ændringer til, inden man kan tage det næste skridt.

En ting er dog helt sikkert, og det er, at ejendommens fordelingstal skal ændres, når der etableres flere boligkvadratmeter. De øvrige ændringer afhænger af, om det er en ejer- eller andelsboligforening, hvordan bestemmelserne omkring ændring af vedtægterne er formuleret og så videre.

Sideløbede med advokatens arbejde kan man lade en arkitekt tegne indretningsforslag til tagboligerne, sådan at man kan redegøre for en fornuftig udnyttelse af arealet.

Godkendelser

Ligesom ved alle andre byggeopgaver skal man søge byggetilladelse, når man ønsker at etablere tagboliger. Det vil sige, at man skal eftervise bæreevnen af de eksisterende konstruktioner, når de belastes med et ekstra boliglag, ligesom fundamenternes bæreevne skal eftervises.

Dette skal naturligvis gøres for at sikre, at huset bliver stående, når man øger belastningen. Hvis for eksempel huset er bygget på blød bund, kan det vise sig, at der skal etableres ekstra fundering i form af pæle.

Hvis der skal foretages forstærkninger af de bærende konstruktioner eller funderingen, vil det i de fleste tilfælde betyde, at det vil være svært at få økonomien i tagboligerne til at hænge sammen.

Til gengæld er det de færreste steder, der er behov for at forstærke konstruktionerne.

Ved nyindretning af tagboliger skal der ligeledes søges tilladelse til ændringer af tagfladernes udseende samt til indretningen af de nye lejligheder. Der skal optegnes indretningsplaner, tagplaner og facadeopstalter for ejendommen, og der skal både redegøres for eksisterende og fremtidige forhold.

Når man etablerer tagboliger skal man som oftest søge dispensation for bebyggelsesprocenten. I langt de fleste tilfælde er bebyggelsesprocenten fuldt udnyttet på eksisterende ejendomme, og derfor skal man have særskilt tilladelse til at øge bebyggelsen med flere beboelseskvadratmeter.

De fleste kommuner giver dispensationen uden videre, fordi der er mangel på byggemuligheder for nybyggeri, og derfor er den eneste reelle mulighed for at etablere flere boliger, at man udnytter loftrummene.

I bygningsreglementet er der stillet krav om, at der skal etableres elevator i alle nybyggerier. I visse kommuner vælger man at betragte tagboliger som nybyggeri, og dermed stiller man krav om etablering af elevator. I andre kommuner betragter man etablering af tagboliger, som ombygning af ejendommen, og dermed bortfalder kravet om elevator.

I de fleste tilfælde vil etablering af elevator medføre så store bygningsændringer, at det vil være svært at få økonomien i tagboligerne til at hænge sammen. I visse tilfælde har man valgt, at der kun etableres elevator til tagboligerne, men det fordyrer den enkelte tagbolig med op til ca.kr. 500.000, så det vil i de fleste tilfælde fordyre projekterne så meget, at de falder til jorden.

Endelig kan der stilles forskellige lokale krav i de enkelte kommuner, som kan have indflydelse på den samlede økonomi i projekterne, og som man må prøve af i de enkelte tilfælde.

Planlægning af arbejdet

Hvis man ønsker at etablere tagboliger, skal man i videst muligt omfang forsøge at få arbejdet kombineret med udskiftning af tagbeklædningen eller andet stilladsafhængigt arbejde. Det vil under alle omstændigheder være nødvendigt, at der opstilles et stillads, hvor byggeaffald kan transporteres ned, og materialer kan transporteres op, og herudover skal der foretages forstærkninger af spærene, som vil være lettest at udføre, hvis tagbeklædningen er demonteret.

Der skal også arbejdes med alle installationerne, og der skal i den forbindelse arbejdes i de lejligheder, der ligger i den øverste etage. Der ville kunne opnås en fordel ved at kombinere arbejderne med en omlægning af de eksisterende installationer, men det vil i de fleste tilfælde ikke være muligt, enten fordi installationerne allerede er omlagt, eller fordi den samlede økonomi i projektet vil blive alt for stor.

I mange af de ældre ejendomme er hovedforsyningskablet til elinstallationerne i forvejen for lille, og derfor kan en udskiftning være nødvendig, når man etablerer nye boliger. I det tilfælde vil det være en god ide, at man samtidig får indlagt 400V i samtlige lejligheder, sådan at hele installationen bliver opdateret, og samtidig vil omkostningen være beskeden.

Forskelle fra ejer- til andelsboligforeninger

Der er naturligvis forskelle mellem ejerforeninger og andelsboligforeninger. De største forskelle består i de muligheder man har med de nye lejligheder. I en ejerforening vil de nye taglejligheder helt naturligt blive ejerlejligheder, hvor man i andelsboligforeninger har valget mellem at lave andelslejligheder og udlejningslejligheder.

En ejerforening har brug for at få en ejendomsmægler til at se på prisniveauet for de nye lejligheder, sådan at man kan kalkulere provenuet.

En andelsboligforening kan ikke sælge de nye lejligheder dyrere end anlægsomkostningerne, og derfor skal man overveje muligheden med etablering af udlejningslejligheder i stedet for. Hvis man skal have finansieret tagudskiftning eller andre arbejder, vil denne løsning i de fleste tilfælde være den mest fordelagtige.